Clujul se numără printre cele mai scumpe orașe, dacă nu chiar cel mai scump, atunci când vine vorba despre închirierea imobilelor. Iar cei care caută o chirie în Cluj-Napoca și nu numai se confruntă cu situații diverse. Printre acestea se numără și faptul că proprietarii nu-și cunosc obligațiile.

În maximum 10 zile, chiriașii se anunță la asociație

Una dintre principalele obligații ale proprietarilor este aceea de a-și anunța la asociația de proprietari chiriașii, în maximum 10 zile de la data semnării contractului de închiriere. Drept urmare, potrivit legislației în vigoare, cei care dau în chirie apartamente, trebuie să-și anunțe asociația că locuința va fi ocupată de noi persoane, în termen de 10 zile după semnarea actelor. Potrivit Legii nr.196/2018, privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, există o reglementare specială în acest sens: "Proprietarii din condominii au obligaţia să notifice preşedintelui orice schimbare intervenită în structura şi numărul membrilor familiei prin deces, căsătorii sau naşteri, persoanele luate în spaţiu, precum şi locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumutării locuinţei."

Aceeași lege prevede ca notifocarea referitoare la noii ocupanți ai locuinței să fie făcută în 10 zile de la semnarea contractului de închiriere sau comodat. Important de știut este și faptul că un contract de închiriere trebuie neapărat autentificat pentru a fi valabil. E suficient un document sub semnătură privată, semnat de ambele părți și în câte un exemplar pentru fiecare. Prin urmare, termenul de zece zile nu se calculează de la o eventuală autentificare a respectivului contract ori de la fiscalizarea veniturilor din chirii, ci de la semnarea efectivă a acestuia.

Tot proprietarul plătește dările

Legea mai sus menționată mai prevede: "Raporturile juridice stabilite de comun acord între locator şi locatar, precum şi nerespectarea obligaţiilor contractuale de către locatar nu absolvă proprietarul, în calitate de locator, de obligaţiile sale faţă de asociaţia de proprietari sau faţă de furnizorii de utilităţi publice, prevăzute în prezenta lege." Cu alte cuvinte, chiar dacă are chiriași, tot proprietarul este cel obligat să achite dările față de asociația de proprietari și față de furnizorii de utilități. Mai mult decât atât, în cazul în care chiriașii nu achită dările la întreținere, tot proprietarul este cel obligat să o facă. Faptul că respectivii chiriași nu și-au respectat angajamentele din contract nu înseamnă că furnizorii de utilități sau ceilalți proprietari din bloc trebuie să suporte consecințele.

Iată ce prevede legea: "În cazul închirierii, constituirii unor drepturi reale de uz, uzufruct, abitaţie, precum şi în cazul unor contracte de comodat pentru spaţiile din condominiu, obligaţia de plată a cotelor de întreţinere revine proprietarului, acesta recuperând de la beneficiarii dreptului de folosinţă a spaţiilor respective, contravaloarea acestora în condiţiile stabilite prin contractul de închiriere/constituire/comodat."

Contractul dintre proprietar și chiriaș este irelevant pentru asociația de proprietari, în momentul când există datorii la întreținere. Cel care le datorează este proprietarul, tocmai în virtutea calității sale și el este cel ce poate fi executat silit, dacă se ajunge acolo. Faptul că el poate să-și recupereze apoi banii de la chiriaș, printr-un proces, cel mai probabil, nu e de natură să intereseze asociația de proprietari. Pe de altă parte, legislația în vigoare nu prevede și sancțiuni în ceea ce privește nerespectarea obligației de a anunța asociația că a fost încheiat un contract de închiriere sau de comodat pentru imobilul respectiv.

Executarea silită îl vizează pe proprietar

Deși mulți ar crede contrariul, în ciuda faptului că un chiriaș este cel cu restanțe la plata întreținerii, proprietarul este cel care va fi executat silit pentru asta. Și nu sunt puține situațiile în care  chiriașii lasă în urmă datorii la cheltuielile de întreținere. Răspunzător pentru ele este, conform legii, proprietarul. Acesta poate fi chiar executat silit de către reprezentanții asociației de proprietari pentru recuperarea lor. Potrivit Legii nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, acțiunea de recuperare se va îndrepta împotriva proprietarului, nu a chiriașului. Iar asociația poate cere inclusiv executarea silită a acestuia pentru acumularea datoriilor chiriașilor către asociația de proprietari.

Legea 196/2018 a prevăzut, în mod expres, că, în cazul închirierii, obligația de plată revine proprietarului: ”obligația de plată a cotelor de întreținere revine proprietarului, acesta recuperând de la beneficiarii dreptului de folosință a spațiilor respective contravaloarea acestora, în condițiile stabilite prin contractul de închiriere”. Legea mai prevede și că asociația de proprietari are dreptul de a acționa în instanță proprietarul pentru neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației. De asemenea, dacă în urma unei acțiuni în instanță rezultă o sentință favorabilă asociației, aceasta poate fi pusă în executare pentru acoperirea datoriilor prin modalitățile prevăzute de Codul de procedură civilă.

Important de reținut este însă că, până la introducerea unei acțiuni în instanță ce ar putea avea ca rezultat executarea silită a proprietarului, asociația are anumite obligații: să notifice, în scris, proprietarul asupra datoriilor și să aștepte expirarea termenului de 90 de zile prevăzut de lege, de la data afișării cheltuielilor la avizier. Termenul pe care îl are la dispoziție asociația pentru a acționa în vederea recuperării datoriilor este de 3 ani. În acest răstimp, asociația poate stabili penalități pentru întârzierile la plata întreținerii, care pot fi de maximum 0,2% pentru fiecare zi de întârziere.